Che cosa sono i mutui verdi?

Il settore immobiliare riveste un ruolo cruciale per il processo di transizione a un’economia a emissioni zero: in Europa le attività legate agli edifici (riscaldamento, usi elettrici in primo luogo) sono responsabili del 40% dei consumi energetici e del 36% delle emissioni di CO₂. La Direttiva sull’Efficienza Energetica degli edifici (Energy Efficiency Performance of Buildings Directive – EPBD - EC, 2024) si pone l’obiettivo di aumentare in maniera considerevole il tasso di ristrutturazione degli edifici chiedendo agli Stati membri di adottare Piani di ristrutturazione nazionali per migliorare l’efficienza energetica del proprio patrimonio edilizio pubblico e privato. Dati i vincoli di bilancio nazionali, la finanza privata svolge un ruolo fondamentale nel contribuire a soddisfare il fabbisogno di risorse necessario per le ristrutturazioni degli edifici. Infatti, l’EPBD prevede che, tra le modalità di finanziamento del Piano nazionale di ristrutturazione, gli Stati membri possano adottare forme di incentivo per attivare i finanziamenti privati, inclusi i cosiddetti prestiti e mutui “verdi”. 

I mutui “verdi” possono essere definiti come finanziamenti bancari con garanzia ipotecaria finalizzati alla costruzione o all’acquisto di edifici con elevati livelli di efficienza energetica, nonché alla ristrutturazione di edifici esistenti volta al loro efficientamento energetico. Per stabilire quando il livello di consumo energetico sia in linea con gli obiettivi europei di riduzione delle emissioni, ossia quando l’intervento di efficientamento possa essere considerato “verde”, è possibile ricorrere ai criteri di vaglio tecnico (Technical screening criteria -TSC) relativi agli obiettivi di adattamento al – e alla mitigazione del – cambiamento climatico previsti dal Regolamento Tassonomia (EC, 2020) e pubblicati nel 2021 (EC, 2021).

Quando un mutuo è considerato verde? - Per quanto riguarda le pratiche di classificazione dei mutui verdi presso le banche europee, i criteri maggiormente utilizzati per la definizione di attività verdi per i finanziamenti sono criteri sviluppati internamente (EBA, 2023) oppure standard di mercato (tra i principali Energy Efficient Mortgage Initiative, Loan Market Association - Green Loan Principles). Nella maggior parte dei casi, questi criteri si rifanno ai criteri individuati nei TSC del Regolamento Tassonomia. Le banche, infatti, hanno interesse a includere queste attività nei propri Green Asset Ratio (GAR), ovvero la percentuale delle proprie attività allineate alla Tassonomia europea, la cui pubblicazione è richiesta dal legislatore finanziario e prudenziale affinché il mercato possa valutare l’esposizione dei portafogli bancari verso attività sostenibili (per una trattazione più ampia degli obblighi di rendicontazione e disclosure delle banche in tema di sostenibilità si rinvia a Loizzo, Schimperna, 2022).

L’applicazione dei criteri della Tassonomia al momento risulta essere particolarmente complessa a causa del difficile reperimento dei dati di classe energetica delle abitazioni nei principali paesi europei. La classe di efficienza energetica di un’abitazione (contenuto nell’Attestato di Prestazione energetica – APE, rilasciato in caso di costruzione, compravendita o locazione di un’unità immobiliare) è considerata una buona proxy dell’esposizione del bene al rischio di transizione (ad esempio attraverso modifiche regolamentari future come il divieto di affitto o vendita per classi di efficienza energetiche molto basse, come già previsto in Olanda e Francia).  In Italia uno studio recente conferma un premio del 25% - espresso in termini di prezzo di vendita - per gli immobili con classe energetica più elevata rispetto a quelle più basse (Loberto, Mistretta, Spuri, 2023). Ad esempio, i finanziamenti per l’acquisto di immobili sono considerati allineati alla Tassonomia se l’immobile appartiene alla classe energetica A o, in alternativa, se ricade nella migliore classe che rappresenti il 15% dello stock di immobili a livello regionale o nazionale.

In questo contesto, le banche italiane hanno iniziato a offrire alla propria clientela mutui verdi, incontrando una domanda stimolata da tempo dagli incentivi fiscali pubblici per la riqualificazione energetica delle abitazioni, e che dovrebbe aumentare con l’entrata in vigore della EPBD (il cui recepimento in Italia è previsto entro il 2026). Inoltre, la commercializzazione di mutui ipotecari verdi è una delle possibili strategie intraprese dalle banche per raggiungere i propri obiettivi di decarbonizzazione (Angelico, Lionetti e Ridi, 2025) ed è auspicata dalle Autorità di vigilanza (EBA 2020 e 2021; ECB, 2020; BI, 2022) per migliorare il livello di efficienza energetica medio del portafoglio delle garanzie immobiliari e renderlo meno esposto al rischio di transizione.  Secondo uno studio pubblicato nel 2024 dalla Banca d’Italia, i mutui verdi erogati dalle banche italiane nel 2022 erano pari a circa 3,5 miliardi di euro, circa il 6% del  totale dei prestiti erogati alle famiglie nel 2022 nel campione considerato (Abate, Lionetti, Michelangeli, 2024). Questi dati si basano sulla Regional Bank Lending Survey (RBLS) somministrata ogni anno dalla Banca d’Italia; i 244 rispondenti nel 2022 corrispondevano all’81% delle banche italiane in termini di totale attivo.

Nella RBLS i mutui verdi sono definiti come finanziamenti con garanzia ipotecaria offerti a condizioni agevolate e destinati all’acquisto di abitazioni di classe energetica A o B o alla ristrutturazione che comporti il miglioramento di almeno due classi di efficienza energetica dell’abitazione, in linea con le pratiche più diffuse nel sistema bancario italiano. Le 29 banche che hanno fornito dati sui mutui erogati rappresentano il 54% del totale attivo del sistema bancario ed erogano mutui verdi per circa il 12% del proprio erogato annuo complessivo, in linea con le altre banche europee nello stesso periodo (EBA, 2023) e senza differenze rilevanti tra banche Significative (soggette alla supervisione della Banca Centrale europea) e Meno Significative (soggette alla supervisione della Banca d’Italia).

I mutui verdi sono più convenienti? - Per quanto riguarda la valutazione delle condizioni agevolate a cui sono offerti i mutui verdi, lo studio citato utilizza i dati del portale Mutuionline, che raccoglie circa il 90% delle offerte di mutui nel mercato italiano. Dall’analisi dei dati relativi al periodo settembre 2022-giugno 2023, il tasso di interesse medio associato ai mutui verdi è stato inferiore a quello associato ai mutui non verdi. L'analisi econometrica, che considera la durata e le caratteristiche del cliente e del contratto, ha mostrato che ai mutui verdi sono associati tassi di interesse inferiori in media di circa 7 punti base rispetto a quelli non verdi (8 punti base per il Tasso Annuo Effettivo Globale). Lo sconto di 7 punti base equivale a un decimo dello spread medio tra i tassi sui nuovi mutui e i loro tassi di riferimento di mercato.

La disponibilità di informazioni - In Italia gli attestati di prestazione energetica (APE) sono raccolti in 21 catasti regionali. L’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA) ha istituito nel 2016 il SIAPE (Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica), ovvero lo strumento nazionale per la raccolta degli APE e per il monitoraggio delle prestazioni energetiche degli edifici italiani, in cui al momento sono registrati oltre sette milioni di APE. Il portale offre un’area pubblica di monitoraggio nella quale alcuni indicatori aggregati sono accessibili da qualsiasi utente, ma offre i dati granulari solo a Regioni, Province autonome e Comuni, escludendo altri utenti, tra cui le banche. La maggiore disponibilità di informazioni sulle classi energetiche del patrimonio edilizio italiano è uno dei temi al centro di numerosi tavoli di lavoro tra industria e istituzioni, tra cui si segnalano il gruppo di lavoro “Miglioramento accesso ai dati sulla prestazione energetica degli immobili” presso il Tavolo sulla finanza sostenibile coordinato dal MEF e il “Forum per la riqualificazione sostenibile e la sicurezza del patrimonio immobiliare italiano” promosso dall’Associazione Bancaria Italiana.   Una più ampia disponibilità di dati favorirebbe una maggiore differenziazione dei prezzi in futuro e un mercato dell’offerta dei mutui verdi più trasparente anche per i consumatori.  Il recepimento in Italia della Direttiva EPBD (previsto entro il 2026) contribuirà a stimolare la domanda e la crescita del mercato, definendo il fabbisogno degli interventi di ristrutturazione e il quadro di incentivi pubblici e/o privati per i finanziamenti. 

Le opinioni espresse sono esclusiva responsabilità degli autori e non riflettono necessariamente quelle dell’istituzione di appartenenza.