Il recente Superbonus al 110% riguardante le riqualificazioni energetiche inserito all’interno del D.L. n.34/2020 (Decreto Rilancio) è solo l’ultimo dei provvedimenti inerenti la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare nazionale. Le detrazioni fiscali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio risalgono ormai al 1997 quando, per la prima volta, fu introdotto in Italia il principio della detrazione del 41% delle spese con successive rimodulazioni e rinvii di anno in anno. L’ecobonus e il sismabonus degli anni recenti sembravano poter rappresentare una modalità operativa valida nel medio termine ma, ancora una volta, il legislatore, complice anche l’emergenza legata al COVID-19, ha riscritto le regole del gioco inserendo il bonus del 110% per determinati interventi.
Al di là dei decreti attuativi e dell’effettiva applicabilità del superbonus al 110%, è la ratio sottostante agli interventi che continua ad essere determinante sia in un’ottica di rigenerazione del patrimonio abitativo italiano sia di riduzione dei costi delle bollette per chi lo abita. In particolare, i redditi delle famiglie a partire da settembre (e per alcuni già nella prima parte dell’anno) subiranno una flessione rilevante e, pertanto, i benefici energetici della riqualificazione potrebbero risultare strategici per compensare tale riduzione. A prescindere dalle norme sul retrofit energetico, oggi il mercato è già pronto per offrire soluzioni concrete attraverso ESCO (Energy Service Company) o altre modalità sempre legate all’uso del credito di imposta. Ma soprattutto, oggi sono più che condivisi i benefici delle riqualificazioni energetiche in un’ottica olistica. Al fine di ricordare tali effetti di seguito si riporta una simulazione di un quartiere di Milano effettuata a partire dal catasto delle prestazioni energetiche della Regione Lombardia. A partire dagli attestati di prestazione energetica, e consapevoli del margine di errore dei dati in essi riportati, sia a causa della sensibilità dei certificatori sia per le differenti modalità di utilizzo delle abitazioni da parte delle famiglie, è stata fotografata la situazione energetica di un quartiere di Milano denominato Quarto Oggiaro, posizionato a nord-ovest della città.
Immobili privati e consumi energetici nel quartiere Quarto Oggiaro di Milano.
Fonte: Elaborazioni Area Proxima su dati Cened Lombardia
Il quartiere scelto si trova in periferia di Milano con un profilo socio-demografico medio basso ed una elevata presenza di Edilizia Residenziale Pubblica (non considerata nelle analisi) che incide in termini di degrado e povertà familiare. Le 1.348 abitazioni considerate comprese tra la classe energetica G e C raggiungono un costo energetico in bolletta stimato di circa 2,2 milioni di euro annui per il riscaldamento corrispondente ad una bolletta annua familiare pari a circa 1.600 euro. Oltre la metà dei costi (1,2 milioni di euro) riguardano le classi energetiche più basse (G e F) ossia 930 abitazioni su 1.348. A partire da tali valori sono stati ipotizzati due interventi più o meno rilevanti basandosi sul presupposto che sia possibile sempre intervenire sul sistema involucro-impianto. Nello scenario A sono stati ipotizzati interventi pari a 500 €/mq mentre nell’intervento B gli interventi sono arrivati a 800 €/mq. Lo scenario A prevede la sostituzione con caldaie standard (es. Vitrix), valvole termostatiche, serramenti base, coibentazione copertura base, cappotto EPS grafite. Nello scenario B si è invece ipotizzata la sostituzione con caldaie di qualità (es. Viessmann), valvole termostatiche, serramenti di qualità (legno), coibentazione di qualità, cappotto lana di vetro + ventilato. Tramite tali interventi si ipotizza di raggiungere, rispettivamente, un risparmio energetico in bolletta pari al 40% e al 60%. Nella tabella seguente si riportano gli esiti di tale simulazione e, pertanto, nello scenario A si stimano lavori pari a circa 70 milioni di euro e nello scenario B pari a 110 milioni di euro. Le bollette delle famiglie in seguito agli interventi si ridurrebbero dai 2,2 milioni di euro a 1,3 milioni nel caso dell’intervento A e 870 mila euro in seguito all’intervento B corrispondenti ad una bolletta familiare di 1.200 € l’anno o di circa 870 € annui rispetto ai 1.600 € annui pre-intervento.
Risulta evidente come tali investimenti andrebbero a ridurre le spese familiari per un totale compreso tra i 900 mila euro e 1,3 milioni di euro. Una cifra considerevole se si considera che i redditi medi Irpef pro capite nella periferia di Milano sono compresi tra i 16.000 e i 18.000 euro mentre i redditi dei nuclei in centro sono superiori ai 40.000 € in media. I benefici diretti sui redditi, pertanto sarebbe più che consistenti e contribuirebbero ad aumentare il potere d’acquisto dei nuclei o a salvaguardare le famiglie più fragili soprattutto quelle assegnatarie di Edilizia Residenziale Pubblica con ulteriori risparmi indiretti sul sistema del welfare abitativo e allargato.
Stima dei risparmi ottenibili da interventi di riqualificazione energetica nel quartiere “Quarto Oggiaro” nel Comune di Milano
Fonte: Elaborazioni Area Proxima su dati Cened Lombardia
Oltre agli impatti sulle bollette e sui redditi delle famiglie vi sarebbero anche altri effetti la cui stima non è, invece, così immediata. Una recente ricerca di BPIE (Buildings Performance Institute Europe), ad esempio, ha dimostrato che per ogni milione di euro investito nella ristrutturazione energetica degli edifici, verrebbero creati in media 18 posti di lavoro locali e di lunga durata che stimolerebbero l'attività economica. Da quantificare anche le conseguenze indirette legate alla salute rispetto ad alloggi di qualità scadente. Quali potrebbero essere i risparmi per la sanità pubblica italiana?
A conclusione di tale simulazione e dopo aver affermato la rilevanza di tali interventi non solo per le imprese ma anche per i redditi delle singole famiglie, occorre comunque porsi alcune domande che restano ancora aperte. Innanzitutto occorre capire chi monitora questa transizione. In Italia i temi della governance risultano ancora arretrati e confusi, pertanto, occorrerebbe una maggiore spinta dal Governo centrale poiché, in alternativa, si rischia di ridurre tali bonus a semplici ristrutturazioni di routine sminuendo gli effettivi benefici ipotizzati a livello più ampio. Inoltre occorre domandarsi a che punto sia la filiera legata a tali interventi: esistono gruppi strutturati in maniera tale da affrontare tali interventi soprattutto nell’ottica del bonus del 110%? Infine occorre ancora ragionare sulla finanza cosiddetta “green” che potrebbe agevolare tali interventi tramite riduzioni dello spread o premialità legate alla classe energetica raggiungibile post intervento e innescare gli effetti circolari indicati, soprattutto dinnanzi alla situazione economica incerta che ci apprestiamo ad affrontare nei prossimi mesi del 2020.
*L’autore è economista e esperto di mercato immobiliare. Senior advisor di Nomisma e fondatore di Area Proxima oltre a membro RICS in valuation e market research.
